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联合办公反噬传统写字楼 从二房东走向大房东

2019-09-25 19:30:03

  从服务中小微企业到转向给大企业定制总部,联合办公这是要翻回去重走老路吗%

  从“二房东”走向“大业主”,联合办公反噬传统写字楼生意背后的商业逻辑是什么?


  “我觉得他们在做的事情有点像五大行,未来会形成直接的竞争关系。”在WeWork宣布成立房地产基金ARK之后,一位从事企业办公选址行业的人士告诉投中网-PropTech研习社。

  2019年5月,WeWork宣布成立启动房地产投资基金ARK,ARK的初始总股本为29亿美元,专注于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

  除ARK外,WeWork在2017年就推出的另一项服务Powered By We同样引人关注.WeWork对这项业务的描述是:根据组织需求配置并在组织所在地部署的优质解决方案。简单理解,就是企业总部定制。

  WeWork的Powered By We到底在干什么?我们不妨从它在上海的第一个落地案例来瞧瞧。

  说起来都是总部定制,但与传统方式不同,Powered By We团队为企业做的事很多。

  除利丰广场外,WeWork定制化办公更多是将整层空间定制,而非整栋楼宇。

  电子城店的一位负责人告诉投中网-PropTech研习社,目前中小规模团队可以寻租的只有14-16这三层以外的空间。

  该人士同时告诉投中网-PropTech研习社:“被大客户所占据的楼层和其他空间并无不同,只是他们喜欢WeWork的设计风格而已。”

  “大客户会在装饰上做一些要求,但是我们依然不会做很大的改动,我们相信大客户是青睐WeWork的设计才选择我们的。”上述人士告诉投中网-PropTech研习社,她最常见到的大客户改造方式除了logo外只有将墙打掉,使两间办公室合成一大间,其他的改造几乎没有。

  引入大客户现已成为WeWork的常态。

  该场地一位工作人员告诉投中网-PropTech研习社,目前每一处新开的WeWork场地理论上都会被大客户分租一部分。万豪中心项目有800余个工位,但该项目共只有两层,一层大堂全部为公共空间和移动工位,二层为固定工位;也就是说,在这个项目上,大客户将只能和其他团队在同层办公。

  一位从事办公选址的人士告诉投中网-PropTech研习社,大企业选择联合办公更加现实的原因是因为“省事儿”而非便宜。

  “有些大型企业在内部装修上并不重视,这就使联合办公的精装修优势凸显出来。对于企业来说,一旦租到了办公室在装修时能省事就省事,不愿意折腾,但对联合办公来说,装修环境是吸引客户前来入驻的门面,他们肯定会费尽心思。”该人士称,如果选择WeWork,不必自己找人装修,也不必担心会上当,一切都是现成,拎包入住即可。

  事实上在大企业定制办公,尤其是单体项目定制化投资运营业务中早已存在表现不俗的玩家。

  投中网-PropTech研习社了解到,ABB,亚马逊和GE等跨国公司均享受过坤鼎提供的在华定制化物业投资服务。

  此外,坤鼎集团也有对商务空间收购后进行升级改造和再运营的业务板块。

  首先,WeWork大多数定制办公是为大客户定制整层,如利丰广场此类整栋建筑的定制在国内并无复刻,而坤鼎等企业则专注于单体项目和产业园区的定制和运营。

  再者,传统办公室定制企业一切按照客户需求设计,WeWork则大量采用自身已有的成熟模板进行空间布局,同时也会考虑大企业的特殊需求,但整体而言大企业所定制的楼层与其他楼层区别不大。

  招股书显示,WeWork通过工位出租和空间运营已经获得了四十亿美元的收入,而包括Powered By We在内的其他业务至今为止只贡献了一千多万美元的收入。

  有了ARK和Powered By We后,WeWork进军大客户市场,直接面对的竞争者就是坤鼎们,胜算几何?

  方糖小镇联合创始人杨学涛告诉投中网-PropTech研习社,目前方糖小镇在上海有一处项目是给合并后的美团点评做的定制,位于浦西的中山公园商圈,面积2700平方米。此外还有一个暂时不便对外透露的大项目正在谈判过程中。“目前可以确定的是这个项目在面积上是中山公园项目的好几倍。”

  眼下,数据也表明,联合办公正在反噬传统写字楼市场。

  点点租联合创始人方刚告诉投中网-PropTech研习社,企业选址是一种低频服务,每个统计周期的单量相对稳定,以上海为例,平均一个月只有一万单,“蛋糕整体大小有限,联合办公和传统办公同时瓜分这一万单,是此消彼长的关系。”

  走在商业现实和“不忘初心”之间

  在杨学涛眼中,此事不由人的意志而转移,而是商业的本质特征所决定。

  除此之外,一个更加现实的原因是,在当前经济走向不明朗的背景下,联合办公更需要来自大企业的力量,而不是支付能力和稳定性都不够稳定的初创企业。

  一位不愿具名的另一国内联合办公运营商负责人则更加直率地对投中网-PropTech研习社表示:“这就像火锅一样,什么样的菜都得来一点,才好吃。”

  上述联合办公运营商负责人告诉投中网-PropTech研习社:“根据我们的成本测算,假设一个大企业要把某一个新设立的部门直接安排给联合办公而不是自己再去找一处场地的话,他们会省去很多的麻烦,联合办公为为他们打理从行政到物业方方面面的事情。”

  也就是说,空置率下降带来的问题由WeWork独自承担,而大客户不受任何影响。

  对于WeWork估值“膝斩”、上市难产的消息,有分析称,如果连头部企业WeWork都上不了市,就说明投资方以及资本市场根本接受不了联合办公模式,可“忽悠”的空间越来越小。但ARK加上Powered By We这部分独立于工位出租之外的业务,似乎有将WeWork从“二房东”变身为“大房东”的趋势。

  杨歌表示,这是在我国二房东模式生意难做的底层原因,“这也导致很多原本做‘二房东’生意的商人,希望能涉足房地产资产的管理领域,摇身一变成为‘大房东’。”

  跨界来看,麦当劳就是“鲤鱼跃龙门”的典型案例。以2016年全年的财报显示,该财年麦当劳超过77亿美元的利润中有超过50%来自于房地产出租,40%来自于品牌授权,只有10%来自餐厅运营。

  “从‘二房东’模式切入房地产资产管理市场,进入为大企业选址、拿楼以及定制化办公等业务,这个逻辑看起来是比较清楚的,只有这样做才能跻身于高利润行业。”该负责人表示。


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